Fostul proprietar nu vrea să se mute. Cum îl dai afară?
Nu de puţine ori, fostul proprietar nu este dispus să părăsească locuința, deşi cel care a câştigat licitaţia are drept asupra imobilului. Dacă întâmpinaţi o astfel de problemă, avocatul Sebastian Gutiu, managing partner la casa de avocatură Schoenherr şi Asociaţii spune că primul pas care trebuie făcut este iniţierea unei acţiuni în evacuare la Judecătorie. „Acţiunea este pusă în executare de către executorul judecătoresc, care poate apela şi la Poliţie. Ca durată, cu gradul de muncă al instanţelor, obţinerea unei acţiuni în evacuare durează între şase şi nouă luni”, a declarat pentru Money.ro, Sebastian Guţiu. Ce ar mai trebui să ştiţi este că iniţierea unei acţiuni în instanţă costă, iar tariful mediu este în jur de 600 de euro în cazul unui apartament şi poate fi mai mare dacă este vorba de alt tip de imobil.
Debitorul de rea credinţă
Speciliştii recomandă un dialog cu executorii bancari şi asta pentru a afla dacă proprietarul care urmează a fi executat a contestat sau nu deciziile de executare. Şi asta pentru că, în cel mai rău scenariu, e posibil ca după elibererea actului de adjudecare, moment în care cel care a câştigat licitaţia devine efectiv proprietarul imobilului, fostul proprietar să depună contestaţie în instanţă. „Dacă debitorul este ostil, va contesta acţiunea de adjudecare. Există şi această posibilitate de risc, referitoare la atitudinea debitorului. Acest proces poate ţine doi, trei ani şi e posibil, ca după această perioadă, timp în care adjudecatarul a făcut poate investiţii în apartament să se trezească că trebuie să plece. Acesta este cel mai rău scenariu”, a declarat pentru Money.ro, Liviu Fenoghen, şeful Comisiei Executorilor Bancari din cadrul Asociaţiei Române a Băncilor (ARB).
Fostul proprietar are chiriaşi. Ce faci?
Interesaţi-vă dacă apartamentul pentru care vreţi să licitaţi este sau nu închiriat cu forme legale. Şi asta pentru că în acest caz, adjudecatarul nu are altceva de făcut decât să aştepte expirarea contractului pentru a se putea muta. „Contractul de închiriere rămâne în picioare. Dacă apartamentul este închiriat, trebuie să respecte termenul stipulat în contract şi nu îl poate da afară pe chiriaş”, ne-a mai declarat Fenoghen.
Datorii la întreţinere şi impozit pe proprietate. Cine le plăteşte?
Dacă vă treziţi la uşă că preşedintele asociaţiei de proprietari va spune că aveţi de plată datoria la întreţinere a fostului proprietar, nu vă speriaţi. Specialiştii spun că din momentul în care intraţi în posesia actului de adjudecare, imobilul este liber de sarcini prin vânzarea acestuia prin executare silită.
În cazul impozitului pe proprietate, dacă debitorul nu a plătit mai mulţi ani această taxă, atunci Direcţia Generală a Finanţelor Publice (DGFP) ar fi trebuit să se încrie la masa credală pentru recuperarea datoriei. Dacă DGFP nu s-a înscris la masa credală, atunci adjudecatarul nu este obligat la plata acestuia, iar cel urmărit pentru datorie va fi fostul proprietar.
Nu cumpăraţi fără să vedeţi apartamentul!
Un alt sfat dat de specialişti este să vă interesaţi cum arată apartamentul pe care îl cumpăraţi. Deşi este mai greu să-l vedeţi înainte de câştigarea licitaţiei, e bine totuşi să aruncaţi un ochi şi după ce intraţi în posesia procesului verbal de licitaţie. „De multe ori, oamenii se încântă când văd anunţurile de vânzare ale bunurilor în executare silită cu fotografii. Eu îi sfătuiesc să nu cumpere fără să vadă, neapărat, chiar dacă văd şi pozele. Au fost cazuri în care debitori de rea credinţă care s-au apucat şi au distrus apartamentul, au scos până şi geamurile termopan şi chiuveta. Nu te poţi baza doar pe imaginile pe care le vezi pe site”, mai recomandă Liviu Fenoghen.
Documentaţi-vă!
Înainte de a participa la o licitaţie, documentaţi-vă şi întrebaţi executorul de ce acte aveţi nevoie şi care sunt condiţiile de participare. „Cel care vrea să participe la licitaţie trebuie să ştie care sunt condiţiile şi să vină pregătit cu suma ce reprezintă 10% din valoarea bunului licitat. Dacă o persoană vine din partea firmei, trebuie să dovedească faptul că este mandatat de firmă să participe la licitaţie, iar dacă în urma licitaţiei este declarat câştigător, în termen de 30 de zile trebuie să plătească diferenţa”, mai spune Fenoghen.
