„În condiţiile actuale ale pieţei a porni de la costuri pentru stabilirea preţurilor de vânzare a locuinţelor este o abordare greşită. Trebuie să pornim de la preţurile la care se pot vinde locuinţele, iar piaţa ne poate da acest indicator. Trebuie apoi să mergem la costul de construcţie şi cel al terenurilor. Terenurile sunt încă scumpe, cel puţin pentru dezvoltările rezidenţiale mari. Au scăzut, dar nu au ajuns acolo unde trebuie să ajungă”, a declarat joi, Bogdan Cernescu, directorul general al Erste Group Immorent la un seminar pe teme imobiliare.
În opinia sa, preţul terenului pentru locuinţe nu trebuie să fie mai mare de 100 de euro pe un punct de CUT (coeficient de utilizate a terenului, care în cazul locuinţelor este de 3-3,5) pentru ca proiectele să ajungă la costuri de construcţie rezonabile.
Legat de legislaţie, Cernescu a precizat că marea problemă a dezvoltatorilor o reprezintă obligativitatea de a construi locuri de parcare.
„Legea te obligă să faci locuri de parcare. Pune o povară în plus pe dezvoltatori, afectându-le astfel rentabilitatea. În concluzie, principalii parametrii care afectează sectorul rezidenţial sunt piaţa şi preţul la care se pot vinde locuinţele, preţul terenului şi legislaţia”, a precizat Cernescu.
La rândul său, Daniel Fuchs, directorul general al companiei de consultanţă în sectorul imobiliar Spiegelfeld, a arătat că pe de altă parte preţurile de vânzare a locuinţelor din România sunt nejustificat de mari, în mare parte din cauza costului terenurilor.
„Singurul cost care poate fi redus în vederea scăderii preţului de vânzare a locuinţelor este cel cu terenul, care se situează încă la niveluri foarte mari”, a spus Fuchs.
Potrivit unei prezentări a firmei de construcţii Consola Grup, în prezent preţul terenului pentru dezvoltări rezidenţiale ajunge la 600 de euro pe metru pătrat în centrul Bucureştiului, la care se adaugă un cost de construcţie de circa 450 de euro pe metru pătrat şi alte costuri asociate. Astfel, pentru locuinţele construite în zone centrale din Bucureşti, costul total ajunge la 739 de euro/mp şi sunt vândute cu 950 de euro pe metru pătrat.
În cazul ansamblurilor construite la periferie, preţul de vânzare este de 770 de euro pe metru pătrat, având în vedere un cost total al construcţiei de 573,7 euro/mp, din care 200 euro/mp reprezintă terenul, iar 420 de euro costul de construcţie. În ambele cazuri, dezvoltatorul obţine un profit de 30%.
„Este exagerat un profit de 30% în aceste timpuri, cel mult profitul ajunge la 10-15%, iar dacă ai 20% eşti fericit. De marjă de 30%, se vorbea în 2004-2007”, a mai spus Fuchs.
Şi Ionuţ Bodei, directorul executiv al dezvoltatorului maghiar Cordia Futureal, consideră nejustificat de mari preţurile terenurilor din Bucureşti având în vedere că sunt foarte multe loturi, aparţinând fostelor fabrici unde se pot construi locuinţe.
„Avem atâtea terenuri ale fostelor fabrici în Bucureşti, încât şi dacă ne-am apuca toţi să construim câte 20 de proiecte pe an şi n-am termina în 50 de ani toate terenurile. De aceea cred că preţurile sunt nejustificat de mari”, a spus Bordei.
Antoniu Panait, directorul executiv al companiei Interprime Properties, parte a grupului suedez Ikea, care a cumpărat anul trecut platforma Timpuri Noi din Bucureşti, consideră că piaţa de real estate din România are nevoie de o maturizare mai rapidă.
„Suntem martorii unei maturizări a pieţei de real estate. Accentul pe care îl punem acum este pe calitate, pe serviciile oferite clienţilor şi întotdeauna trebuie să ne gândim la ce ne poate rezerva piaţa în viitor. Pe de altă parte, la sfârşitul unui proiect trebuie să tragi linie şi să vezi ce venituri generează sau la ce preţ poţi să-l vinzi. Astăzi preţurile sunt mari. Am cumpărat platforma Timpuri Noi, ceea ce e dovadă că suntem încrezători în piaţa românească, dar în acelaşi timp trebuie să fim conştienţi de realităţile locale şi internaţionale. Ne dorim o maturizare mai rapidă a pieţei pentru că preţurile terenurilor este mare”, a adăugat Panait
Interprime Properties a cumpărat anul trecut platforma Timpuri Noi totalizând 51.000 de metri pătraţi pentru 34,6 milioane de euro, unde intenţionează să construiască un proiect imobiliar mixt, cu locuinţe, birouri şi spaţii de retail.
