Scăderile n-au fost uniforme, depinzând în primul rând de zone şi în al doilea rând de mărimea locuinţei.
Cele mai scumpe apartamente din Bucureşti se situează în zona Dorobanţi-Floreasca, preţul mediu fiind de aproape 1.530 de euro/mp. Astfel, un apartament de trei camere costă în medie în această zonă 130.000 de euro. Conform site-ului imobiliare.ro, în cursul anului trecut cea mai mare scădere s-a înregistrat în această zonă, preţul contractându-se cu 20%.
Pe locul secund se găseşte zona Unirii, unde preţul mediu este de 1.500 euro/mp. Datorită suprafeţei mai mari a acestor locuinţe, preţul unui apartament cu două camere este în medie de 125.000 de euro. În această zonă preţurile au fost constante pe parcursul anului trecut.
Pe poziţiile următoare în topul bucureştean se află zonele Decebal-Călăraşi (1.409 euro/mp), Dacia-Eminescu (1.207 euro/mp) şi Cotroceni (1.241 euro/mp). Reducerile se situează în aceste cartiere între 1 şi 11%.
Printre cele mai scumpe zone se menţin zonele Piaţa Victoriei-Romană-Universitate şi Aviaţiei-Băneasa unde preţul mediu este de 1.250 euro/mp. În aceste cartiere, preţul unui apartament cu trei camere variază între 90.000 şi 98.000 de euro.
Cam aceleaşi preţuri se întâlnesc şi în zonele Tineretului-Timpuri Noi şi Ferdinand, apartamentele de trei camere din aceste cartiere fiind evaluate în medie la 90.000 de euro.
La polul opus, cele mai ieftine zone din capitală sunt Berceni şi Rahova la care se adaugă Griviţei-Gara de Nord. Aici preţul pe metru pătrat construit scade sub 1.000 de euro, iar apartamjentele de trei camere costă între 61.000 şi 66.000 de euro. Acestora li se alătură Drumul Taberei, Colentina, Pantelimon şi Militari.
În concluzie, din cele 28 de cartiere ale Bucureştiului, în şase preţul pe metru pătrat este sub 1.000 de euro, şi anume în Drumul Taberei, Rahova, Berceni, Colentina, Pantelimon şi Militari. În cele mai multe cazuri (în 19 zone) preţurile sunt cuprinse între 1.000 şi 1.500 de euro/mp. Zonele Unirii şi Decebal-Calea Călăraşilor sunt singurele unde preţurile depăşesc 1.500 euro/mp.
Dobânzile la creditele ipotecare, la minimum istoric
În prezent, DAE (Dobânda Anuală Efectivă) minimă pentru un credit ipotecar în euro este de 5%, iar cea medie este de 6,4%, valoare cu 1,1 puncte procentuale mai scăzută decât valoarea medie înregistrată în aceeaşi perioadă a anului trecut, scăderea fiind generată în principal de diminuarea valorii indicelui Euribor, conform datelor comunicate de brokerul de credite Kiwi Finance.
Cu toată această reducere, majoritatea celor care aspiră la achiziţionarea unei locuinţe văd finanţarea prin intermediul unei bănci ca fiind scumpă. Potrivit unui studiu (cu răspunsuri multiple) realizat de Kiwi Finance în a doua jumătate a anului trecut, 72% dintre români consideră încă ridicat costul creditului, în timp ce 28% cred că actualele costuri sunt rezonabile sau chiar scăzute.
Pentru alegerea unui credit, 87% dintre participanţii la studiul derulat de companie cred că valoarea dobânzii este cel mai important criteriu de selecţie, în vreme ce 83% dintre intervievaţi pun pe locul al doilea valoarea ratei lunare, urmată de suma de rambursat la finalul perioadei de creditare (în proporţie de 79%). Iar în ceea ce priveşte sursele de informare, considerate cele mai demne de încredere în procesul de accesare a unui împrumut bancar, brokerii de credite deţin o pondere de 85%, urmaţi fiind de bănci, cu 80%, dar şi de internet (cu 66%).
Motorul pieţei, programele tip „Prima Casă”
Pentru piaţa imobiliară, finanţările asigurate de programe gen Prima Casă, au funcţionat ca o bulă de oxigen după declanşarea crizei. Aceste programe au demarat în 2009, tocmai pentru a împiedica prăbuşirea completă a pieţei.
De remarcat că Prima Casă este unul dintre puţinele programe iniţiate de stat care a funcţionat şi promite că va funcţiona şi în viitor. Cu toate acestea nu a fost suficient să revigoreze activitate din construcţii, din mai multe motive. Principalul ar fi discrepanţa dintre veniturile populaţiei şi preţul locuinţelor noi. În al doilea rând ar mai fi reticenţa băncilor în a-şi asuma riscuri în acest domeniu şi a unei pieţe imobiliare încă lipsite de maturitate.
Acest lucru este vizibil prin stocul important de locuinţe, atât vechi şi noi, care nu s-au vândut încă. De lichidarea acestor stocuri depinde relansarea activităţii de construcţii şi o dezvoltare a programului Prima Casă cu locuinţe noi. Aceasta în condiţiile în care nivelul de calitate al imobilelor ce se vor construi în viitor se va îmbunătăţii, iar veniturile vor creşte.
Pentru anul 2013, Ministerul Finanţelor a anunţat că va suplimenta programul cu 200 de milioane de euro, ceea ce înseamnă că băncile participante la program vor acorda credite în limita a circa 400 milioane de euro. Cumulat cu sumele raportate de la programele anterioare ce nu au fost alocate, volumul creditelor ipotecare ar putea urca în acest an la aproximativ 800 de milioane de euro. În 2012, prin programul Prima Casă, volumul de creditare s-a ridicat la peste 1 miliard de euro.
La finele anului trecut, programul Prima Casa ajunsese la o cota totala de 80.250 credite, în valoare de 3,145 miliarde euro, valoarea medie a creditului fiind de 39.200 euro.
Piaţa imobiliară la mâna bancherilor
În programul de guvernare al Guvernului Ponta II, care se referă la intervalul 2013-2016, se reiterează ideea schimbării programului „Prima Casă” în „Noua Casă”, care va fi accesat doar pentru cumpărarea de locuinţe noi. Un proiect similar a fost şi în discuţia Cabinetului Boc II, fiind dorit de dezvoltatorii imobiliari. S-a renunţat însă rapid după ce Consiliul Concurenţei a avertizat că piaţa va fi distorsionată dacă programul va fi orientat doar spre locuinţele noi.
De altfel, noile discuţii privind transformarea „Primei Case”, în „Noua Casă” nu au influenţat piaţa, preţurile solicitate de proprietari păstrându-se în luna ianuarie la nivelul lunii precedente, într-o marjă de +/-3%, conform calculelor făcute de site-ul de specialitate, proprietari.ro.
O revigorare a pieţei imobiliare, dacă nu din punct de vedere al preţului care se menţine pe un trend uşor descrescător, e dată de creşterea ofertei. Luna ianuarie care de obicei este caracterizată de apatie în piaţă, în 2013 a ieşit din tipare. Numărul de oferte de apartamente scoase la vânzare a crescut cu 12 – 15% faţă de 2011-2012, atingând nivelul din 2007, perioada de glorie a imobiliarelor. La nivelul capitalei, au fost înregistrate peste 2050 de oferte noi.
Puţin probabil ca „Noua Casă” să-i fi determinat pe proprietarii de apartamente vechi ce încă ezitau să se decidă să vândă. Cel mai probabil mişcarea este determinată de către bănci care au început să scoată pe piaţă locuinţele ipotecate la creditele neperformante.
„Cei interesați de achiziționarea unui apartament de două camere au avut la dispoziție în ianuarie anul acesta 845 de oferte apărute pentru prima oară pe piață, cel mai ridicat nivel pentru această perioadă din 2008 încoace. Comparativ cu ianuarie 2012, oferta este cu 10% mai mare și trece de +29% față de ianuarie 2010, de exemplu”, comunică proprietari.ro.
În cazul în care băncile decid să-şi micşoreze portofoliul de credite neperformante transferându-le la pierderi, anul 2013 va marca o cotitură importantă pe piaţa imobiliară. Posibil ca preţurile să scadă şi mai mult, până la nivelul la care cererea va întâlni oferta, ceea ce va stabiliza piaţa imobiliară.
