Prăbuşirea preţului la locuinţe, cauzată de criza izbucnită în a doua perioadă a anului 2008, a suscitat nevoia de instrumente statistice care să urmărească evoluţia acestui sector, bazat până atunci pe date empirice. Primii ani de recesiune au adus patru indici imobiliari realizaţi de entităţi din domenii diferite: Institutul Naţional de Statistică (INS), Eurobank Property Services (servicii imobiliare), Darian (evaluări) şi imobiliare.ro (anunţuri imobiliare).
Capital vă prezintă, în premieră, o corelare a evoluţiei celor patru indicatori imobiliari din ultimii cinci ani şi jumătate. Dacă indicatorii EPS, Darian şi imobiliare.ro consemnează prăduşirea bruscă a preţurilor la locuinţe în primii doi ani de criză (2009/2010), indicele INS urmează aceeaşi tendinţă cu o întârziere de un an. Creşterea de 1,9% înregistrată de INS pe parcursul anului 2009 poate fi pusă pe seama faptului că, în această perioadă, piaţa imobiliară intrase în blocaj şi puţinele tranzacţii care au avut loc s-au încheiat la preţurile din trecut. Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) constată că în 2009 s-au realizat cele mai puţine tranzacţii imobiliare din ultimii opt ani, un număr de 562.637 de operaţiuni la nivel naţional.
Decalajul se observă şi în scăderea totală evidenţiată de cei patru indicatori de la sfârşitul anului 2008 şi până în semestrul întâi al anului în curs. Indicele INS constată că preţurile locuinţelor s-au redus cu 28,2%, în timp ce Darian postează o reducere de 39,4%, Eurobank de 40,2% şi imobiliare.ro de 41,2%. Situaţia se reglează însă în cazul Bucureştiului, cea mai mare piaţă imobiliară din ţară. Aici, toate cele patru entităţi indică o scădere generală cuprinsă între 38% şi 45,7% pe parcursul celor cinci ani şi jumătate.
Stabilizarea preţurilor
În ultimii doi ani, se constată că cei trei indicatorii naţionali bazaţi pe preţul de tranzacţionare sau de evaluare variază într-o marjă de ±2% anual, iar cel realizat în funcţie de preţul solicitat de vânzători (imobiliare.ro) s-a comprimat puternic, cu 7,8% în ultimul an, indicând faptul că aşteptările proprietarilor s-au ajustat la nivelul cererii. Cu alte cuvinte, preţul locuinţelor s-a stabilizat pe parcursul anilor 2012/2013, iar întâlnirea cererii cu oferta a condus la creşterea puternică a numărului de tranzacţii. Potrivit datelor ANCPI, în 2012 s-au vândut cu 9,16% mai multe imobile faţă de 2011, iar în 2013 s-au încheiat cu 17% mai multe contracte decât în 2012, ajungând ca numărul tranzacţiilor să îl depăşească pe cel consemnat în anul de vârf 2008.
Situaţia este evidenţiată şi de îmbunătăţirea gradului de accesibilitate al locuinţelor. Astăzi, bucureşteanul cu venituri medii poate constata că rata de circa 250 de euro/lună rezultată la achiziţia unui apartament vechi de 50 mp, la un preţ de 48.000 de euro, este sub nivelul chiriilor percepute de proprietari pentru acelaşi tip de locuinţă, făcând mai avantajoasă locuirea în proprietate. În plus, un credit accesat pentru cumpărarea unui apartament cu două camere, în valoare de 50.000 de euro, în Dristor, cel mai popular cartier rezidenţial din Bucureşti, poate fi rambursat din chiria de 314 euro, specifică zonei şi tipului de locuinţă, în circa 17 ani. Randamentul unei astfel de investiţii, care are ca bază chiria brută, ajunge la 10,7%, fiind de aproape trei ori mai mare decât cele mai generoase oferte de economisire prin depozite bancare.
Previziunile consultanţilor imobiliari indică spre o extindere a perioadei de stabilizare a preţurilor şi pe parcursul anului viitor, motiv pentru care românilor aflaţi în căutarea unei locuinţe li se recomandă să analizeze cu precauţie ofertele din piaţă și să nu ia o decizie ad-hoc.
Aspecte metodologice
Indicator INS: Este realizat pe baza preţurilor de tranzacţionare autorizate de notari şi măsoară evoluţia trimestrială a acestora. Perioada de colectare a datelor se face lunar, iar variabilele colectate sunt tipul clădirii, amplasamentul imobilului, anul construcţiei, suprafaţa, preţul declarat al tranzacţiei, dar şi gradul de confort al locuinţei sau materialele de construcţie folosite.
Indicator EPS: Realizat pe baza valorii de piaţă rezultate din rapoartele de evaluare întocmite de Eurobank Property Services. Sunt analizate apropierea de centrul oraşului sau de zonele turistice, natura proprietăţii – tipul, vârsta, calitatea construcţiei, existenţa parcărilor, sistemul de încălzire, prezenţa liftului la bloc.
Indicator Darian: Este realizat pe baza preţurilor de tranzacţionare colectate din evaluări. Până în primul semetru din 2013 indicele naţional includea preţuri din 27 de oraşe reşedinţă de judeţ, iar ulterior analiza a fost extinsă la toate cele 41 de reşedinţe. Se au în vedere apartamentele decomandate, cu finisaje medii, gradul I de confort, situate la etaj intermediar.
Indicator imobiliare.ro: Reprezintă o medie a preţului solicitat, exprimat în euro pe metru pătrat util, pentru apartamentele de vânzare situate în blocuri de apartamente, pe baza anunţurilor publicate pe www.imobiliare.ro de către agenţiile imobiliare şi proprietari.
