Întâi au venit investitorii speculativi, care după ce şi-au atins targetul - să facă bani – au plecat spre alte ţări emergente. Fondurile de investiţii au mirosit şi ele potenţialul unei ţări de proprietari prin definiţie, dar cu locuinţe mai vechi decât timpurile, cu birouri îmbâcsite, amenajate în aceleaşi apartamente ceauşiste şi cu o poftă nebună de shopping, dar fără mamuţi comerciali.
Au cumpărat, au format portofolii de zeci de mii de metri pătraţi de construcţii noi, le-au vândut la cele mai bune randamente din Europa sau le-au închiriat. Primele tranzacţii cu imobile de birouri din Bucureşti, parafate în 2003 – Opera Center şi Europe House – s-au făcut la un randament de 12%-13%, în timp ce pieţele mature ofereau yelduri la jumătate. Marii dezvoltatori, companii de renume cel puţin european, s-au avântat şi ele într-o piaţă a recordurilor.
Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei de servicii de consultanţă imobiliară More Real Estate Services, îşi aminteşte că până acum doi-trei ani, preţurile proprietăţilor din România creşteau de la o zi la alta. „Acele vremuri nu se vor întoarce”, spune Papageorgiadis, care subliniază că acele creşteri nu erau sănătoase. „În fiecare săptămână, la buletinele de ştiri vedeam grafice cu preţurile locuinţelor. Săgeata urca de la o săptămâna la alta”.
Pentru câţiva ani (2003-2007) România a fost cu adevărat un paradis imobiliar. Unii jucători au avut câştiguri fără precedent, dar la final- alţii au pierdut.
Efectul de domino
RED Management Capital, companie imobiliară controlată de fondurile de investiţii Warburg Pincus şi GED, a dezvoltat pe piaţa locală doar proiecte de retail. Până acum, niciunul în Bucureşti.
La sfârşitul lui 2008, la Brăila, după o investiţie de 45 mil. euro, RED Management Capital a lansat mall-ul de 37.000 de metri pătraţi, Armonia Center. După o jumătate de an, dezvoltatorii au anununţat că îi vor pune lacătul din cauza vânzărilor slabe şi a numărului mic de vizitatori. La acel moment, gradul de ocupare al proiectului era sub 40%. După numai nouă luni de funcţionare, Armonia Center Brăila a fost închis. Acesta a fost primul mare eşec din imobiliarul românesc.
O dată cu mall-ul, francezii de la Carrefour, principala ancoră a proiectului, s-au văzut nevoiţi să închidă şi ei hipermaketul. La nivel naţional, peste 20 de hipermarketuri şi supermarketuri au fost închise în 2009. Dintre toate, Carrefour este singurul retailer internaţional care a renunţat la o unitate din reţea. Alături de el, Primăvara, Spar, Trident, MiniMax şi Ethos au operat cel puţin o închidere.
Urmare a deciziei RED Management Capital, retaileri precum Sephora, Flanco, sau Mondex au închis fiecare câte un magazin. Altex, de exemplu, deşi a semnat un antecontract de închiriere cu proprietarii mall-ului, nu a mai intrat în Armonia Center de la început. Pentru Armonia Center, proprietarii încearcă în prezent să identifice cea mai bună soluţie de reconversie şi astfel să relanseze proiectul. În Brăila, înainte de deschidere Armonia era deja un alt centru de cumpărături de tip mall.
În prezent, compania cu acţionariat american şi spaniol, are în lucru cinci proiecte de retail, la Constanţa, Satu Mare, Iaşi, Marghita şi Huşi. Potrivit primelor estimări ale companiei, toate trebuiau livrate până în 2010, însă termenele au fost devansate cu doi –trei ani, în funcţie de proiect.
Proiect Investiţie Livrare
Constanţa Mixt 110 mil. euro 2012
Satu Mare Retail 45 mil. euro 2011
Marghita Retail 8–10 mil. euro 2010
Huşi Retail 8 mil.euro vara lui 2010
Iaşi Mixt n/a 2011
Ultima PICătură
Primul hipermarket din reţeua PIC, deschis la Piteşti, a fost ultimul ce s-a închis, la începutul anului. Aflată în insolvenţă, compania PIC nu mai operează acum niciun hipermaket. Ilie şi Cornel Penescu au tras obloanele, rând pe rând, la toate cele cinci unităţi din reţea de la începutul lui 2009, an ce a coincis cu arestarea lui Cornel Penescu, pentru dare de mită.
Milionari în euro, cu o avere de 100 mil. euro în 2008, potrivit Forbes 500 Miliardari, fraţii Penescu au pe compania PIC datorii de peste 60 de milioane de euro. Exact cât au vrut să le plătească francezii de la Carrefour în 2007 pentru preluarea hipermarketurilor din Piteşti şi Craiova (cel din urmă a fost închis la finele anului trecut). Fraţii Penescu, aflaţi în plină expansiune, au declinat atunci oferta francezilor, aşa cum au făcut şi cu cea a britanicilor de la TESCO. Reţeaua ocupă numărul doi pe piaţa de retail european.
În prezent, activele PIC sunt soase la vânzare. Însă, până acum, niciuna nu a fost cumpărată. În total, investiţiile fraţilor Penescu în reţeaua PIC au însemnat peste 80 mil. euro. În 2008, reţeaua a avut o cifră de afaceri de 155 mil. euro, în timp ce în primele şase luni din 2009, hipermarketurile au înregistrat vânzări cu 100 mil. euro mai mici.
Pariul hotelier al fraţilor Negoiţă
Fraţii Negoiţă, a căror avere a fost clădită în perioada de boom imobiliar, sunt printre cei mai mari dezvoltatori de proiecte rezidenţiale şi proprietari de spaţii hoteliere. În portofoliul lor se află peste 2.400 de locuinţe şi patru hoteluri, dintre care unul este cel mai mare din Europa de Est, cu 1.460 de camere. Nu mai puţin de 50 de hectare de teren, majoritatea în Popeşti-Leordeni şi Pipera, aşteaptă să le vină rândul să fie construite de Robert şi Ionuţ Negoiţă.
Cel mai mare hotel din Europa de Est, Rin Grand, clasificat cu patru stele, este şi printre cele mai fragile business-uri ale celor doi. Cu investiţii pentru deschidere de peste 65 mil. euro, unitatea de cazare are deja în conservare aproximativ 300 de camere, care cel mai probabil vor fi transformate în spaţii de birouri, din cauza gradului scăzut de ocupare al hotelului. Afacerile din hoteluri ale celor doi au însumat anul trecut 14 mil. euro, în scădere cu 20% faţă de 2008. Din total, venituri de 9 mil. euro au fost generate de Rin Grand. Chiar şi aşa, cifra de afaceri a hotelului a fost mai mică decât în 2008 cu 30%.
Top 3 hotelieri români în funcţie de numărul de camere deţinute:
1.Josef Goschy – 3.500
Proprietarul Unita Turism are un portofoliu de 25 de hoteluri în provincie.
2. Fraţii Micula – 3.200
Cetăţeni suedezi de origine română, proprietarii imperiului European Drinks şi European Food, deţin un portofoliu de 16 unităţi hoteliere, pe litoral şi la Bihor.
3. Fraţii Negoiţă- 2.200
Au în proprietatea cel mai mare hotel din Europa de Est- Rin Grand Hotel, cu aproape 1.500 de camere. În plus, Robert şi Ionuţ Negoiţă mai deţin două hoteluri de trei stele şi un altul de patru, toate în zona Capitalei.
Pădure cu teren scump
George Pădure, fost primar al sectorului 1 din Capitală, împreună cu un grup de investitori belgieni, a cumpărat pentru 14 mil. euro, potrivit informaţiilor vehiculate în piaţă, un teren de 33.000 mp în Colentina, chiar în momentul în care preţurile terenurilor erau la cele mai mari cote (2006-2007).
Prin firma Sigma Proiect Development, cotrolată de cele două părţi, Pădure voia să dezvolte un proiect de 1.500 de locuinţe- Sigma Residence and Gardens. Însă, proiectul a fost oprit în noiembrie 2008, iar firma şi-a cerut intrarea în insolvenţă. Omul de afaceri voia să investească 200 de mil. euro în acest complex. El a mai dezvoltat ansamblul Metropolis din Bucuretii Noi.
Marele faliment
Însă, unele din cele mai mari pierderi în imobiliarul românesc i-au avut în prim plan pe britanicii de la EFG Crevedia Development, care plănuiau un mini oraş de 6.000 de locuinţe la Crevedia, în judeţul Ilfov. Firma lichidatoare PricewaterhouseCoopers a scos de anul trecut la licitaţie terenul de peste 124 de hectare să acopere datoriile de ordinul zecilor de milioane ale firmei intrată în faliment. Investiţiile anunţate erau de aproape 2 mld. euro.
