Dobânzi mai mici decât în 2008
Susţinătorii variantei de a achiziţiona o locuinţă insistă pe faptul că, faţă de perioada dinainte de criză, creditele ipotecare au acum costuri mai reduse, dobânzile situându-se la un nivel sensibil mai mic. Aşa se face că, în prezent, rata la bancă pentru un apartament se situează la aproximativ acelaşi nivel cu valoarea chiriei pentru o locuinţă similară, cu diferenţe nesemnificative.
Potrivit datelor www.imobiliare.ro, chiria medie solicitată pentru un apartament vechi cu două camere din Militari, mobilat şi utilat, cu o suprafaţă de circa 53 de metri pătraţi, este de 297 euro. Pe de altă parte însă, în condiţiile în care preţul mediu cerut pentru o locuinţă similară este de 55.000 de euro, rata lunară pentru un credit ipotecar Prima Casă ajunge la 296 euro, după cum rezultă din calculele efin.ro – pentru un împrumut efectiv de 52.250 de euro şi avans de 2.750 de euro. De asemenea, pentru un apartament nou situat în aceeaşi zonă, rata lunară pentru un credit Prima Casă s-ar ridica la 323,2 euro pe lună – la un preţ mediu de achiziţie de 63.000 de euro, împrumutul efectiv ar fi de 57.000 de euro, iar avansul de 6.000 de euro. Pentru o locuinţă similară, mobilată şi utilată, chiria medie cerută este de 343 euro pe lună.
Cheltuielile suplimentare, demne de luat în seamă
O simplă comparaţie a valorii ratei şi chiriei lunare pentru apartamente similare nu este însă suficientă pentru a trage o concluzie realistă cu privire la rentabilitatea fiecăreia dintre cele două opţiuni. Asta pentru că atât varianta închirierii, cât şi cea a achiziţiei unei locuinţe presupun o serie de costuri adiţionale pentru beneficiar, acestea făcând de fapt diferenţa, pe o perioadă mai lungă. Tabelul de mai jos prezintă un calcul detaliat al costurilor implicate de deţinerea şi închirierea unei locuinţe în condiţiile actuale de piaţă, atât pe segmentul apartamentelor vechi, cât şi pe cel al locuinţelor noi.
Calculele au fost făcute luând în considerare menţinerea unui raport relativ constant între valoarea ratei şi a chiriei, fapt pentru care nu au fost luate în considerare eventualele majorări ale celor două.
Diferenţele de costuri se diminuează după primii 5 ani
Pentru un apartament vechi cu două camere, în cartierul Militari din Capitală, ratele cumulate pe care un cumpărător ar trebui să le pătească în primul an (pentru un preţ de achiziţie de 55.000 de euro) s-ar ridica la un total de 3.556 de euro. Acest nivel este perfect comparabil cu valoarea de 3.564 de euro, cât ar fi chiria anuală pentru un apartament similar. Diferenţa este că, în cazul achiziţiei unei locuinţe, cumpărătorul mai trebuie să suporte o serie de costuri suplimentare, cum ar fi avansul şi alte cheltuieli implicate de încheierea unei tranzacţii, apoi mobilarea şi dotarea locuinţei (în exemplul de mai jos s-a luat în calcul un buget estimativ de 10.000 de euro), întreţinerea, impozitul pe proprietate, eventualele reparaţii/renovări. Toate acestea fac ca bugetul de care ar trebui să dispună cumpărătorul unui apartament vechi în anul achiziţiei să urce până la aproximativ 21.066 de euro. Spre comparaţie, în cazul închirierii, un client ar trebui să plătească, pe lângă chirie, doar garanţia, comisionul către un broker imobiliar, iar apoi întreţinerea, în condiţiile în care eventualele reparaţii sunt suportate de proprietar. Astfel, cheltuielile pentru primul an de închiriere ar urca la 5.310 euro. La o privire aruncată asupra celor două variante, reiese că, în primul an, un cumpărător ar economisi 15.756 de euro dacă ar alege să locuiască în chirie şi nu şi-ar cumpăra propria locuinţă pe care ar urma să o şi mobileze.
Diferenţa între cele două variante se îngustează în următorii cinci ani. Astfel, cheltuielile anuale pentru proprietarul unui apartament în Militari s-ar ridica la circa 4.811 euro, în vreme ce un chiriaş ar trebui să scoată din buzunar doar 4.269 de euro.
Acelaşi raţionament poate fi aplicat şi pe segmentul apartamentelor noi. În primul an, cumpărătorul unei locuinţe cu două camere în Militari (preţ de achiziţie 63.000 de euro) ar trebui să plătească 24.310 euro, în vreme ce un chiriaş ar avea cheltuieli de doar 6.021 de euro. Economia rezultată prin închiriere ar fi de 18.289 de euro. În următorii cinci ani, proprietarul unui apartament nou ar trebui să mai scoată din buzunar 5.135 de euro anual, în vreme ce un chiriaş ar avea de plată 4.821 de euro. Rămân totuşi valabile avantajul emoţional conferit de statutul de proprietar în ţara noastră şi faptul că după amortizarea cheltuielilor, cumpărătorul se alege cu o proprietate.
Scăderi similare la preţuri şi chirii din 2008 încoace
Un argument folosit adesea în favoarea achiziţiei unei locuinţe în actualele condiţii de piaţă constă în scăderea semnificativă a preţurilor înregistrată în cei mai bine de trei ani de criză. Interesantă este însă o comparaţie cu segmentul închirierilor. Putem observa că declinul a fost aproximativ acelaşi, astfel încât, practic, putem spune că azi cumpărarea unei locuinţe este nici mai avantajoasă şi nici mai dezavantajoasă decât înainte de criză. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, preţul mediu cerut pentru un apartament vechi cu două camere în cartierul Militari a scăzut cu circa 40% din martie 2008 până în iulie 2011, de la aproximativ 93.000 de euro, până la 55.000 de euro. Spre comparaţie, chiria medie cerută pentru un apartament similar a scăzut tot cu o marjă de aproximativ 40%, până la 297 euro în prezent. Aceeaşi situaţie poate fi observată şi pe segmentul apartamentelor noi. Astfel, o locuinţă cu două camere dintr-un bloc nou-construit s-a ieftinit din primăvara lui 2008 încoace cu aproximativ 30%, de la aproape 90.000 de euro la circa 63.000 de euro în prezent. Pe de altă parte, chiria medie practicată pentru un astfel de apartament s-a diminuat cu aproximativ 31%, de la 501 euro, la 343 euro.
