Transformare, corporație, proceduri, schimbare, relevant, manager. Cuvinte‑cheie în discursul noului manager al businessului din real estate deținute de omul de afaceri al cărui nume este practic sinonim cu cel mai mare proiect imobiliar din țară.
Georgios Argentopoulos, însă, e omul fără identitate. E doar managerul. Sau e în primul rând managerul. Și e grec. Ceea ce, în contextul actual, s‑ar putea să fie un lucru bun. Argentopoulos are relaxarea, optimismul și pofta de viață tipice culturii din care face parte. Nu e stresat de misiunea dificilă pe care trebuie să o ducă la bun sfârșit. Aceea de a face din grupul de firme Băneasa o corporație pe care să o lanseze pe piețele internaționale, o corporație tentantă pentru finanțări externe. Și prin finanțări înțelege o plajă largă de opțiuni: de la finanțările clasice până la bursă, fonduri de investiții, bonduri. Practic nu exclude nici o sursă de bani. O idee exprimată subtil de către Argentopoulos, în gălăgia din mall‑ul pe care îl conduce, plin de oameni într‑o după‑amiază obișnuită de iulie. „Aici nu era o structură organizată, era un grup de companii, iar noi acum lucrăm la transformarea lor într‑o corporație. Deci toate activitățile din real estate ale acestui grup vor fi coordonate de mine. Eu nu mă ocup doar de retail, mergem pe o direcție mult mai largă decât retail“, spune Argentopoulos, în primul interviu acordat presei în cele șase luni de când a preluat această funcție. Și ne asigură că e doar începutul. Vrea să facă atâtea lucruri – și e foarte sigur că le va face – așa că va fi constant în atenția jurnaliștilor de business.
OMUL FĂRĂ IDENTITATE. Dar care este povestea lui Georgios Argentopoulos? „Nu am o identitate. Am fost nu doar în industrii diferite – telecomunicații, confecții, construcții – ci și în funcții diferite“, spune el. Dar să detaliem. În ultimii cinci ani, a fost în boardul mai multor companii controlate de aceiași acționari (Gabriel Popoviciu și Radu Dimofte): Băneasa Developments SRL, Băneasa Investments SA, IKEA Romania, Practic SA, Metav SA, Universal SA. Înainte de asta, și‑a petrecut șase ani la Romtelecom, ca COO (Chief Operational Officer), ocupându‑se în special de divizia de retail a companiei. Argentopoulos, care are la bază studii de inginer, dar și un MBA, mai are pe C.V. o poziție de corporate planning manager la Klonatex Group (un holding de textile, telecomunicații din Grecia), precum și una de financial manager la Attiki Odos Construction, companie care a dezvoltat un proiect de infrastructură de 1,3 miliarde de euro de lângă Atena. Pe scurt, compania a construit la începutul anilor ’90 autostrada de centură (65 km) a capitalei Greciei, fiind cel mai important proiect din prima generație de proiecte cofinanțate de Uniunea Europeană. Statul grec a finanțat 35% din proiect, iar compania a acoperit restul sumei, cu credite bancare și fonduri proprii. De precizat că este vorba de o autostradă cu taxă, construită în regim de concesiune, și face legătura cu toate celelalte noduri de transport din regiunea Attica: cale ferată, aeroport, port, alte autostrăzi. Deși nu este un proiect de real estate, este impresionant în Grecia, așa cum este și Băneasa în România: din domenii diferite, dar aproximativ de aceeași amploare financiară.
Revenind la povestea lui Argentopoulos, el își amintește că „la începutul carierei mele îmi plăceau schimbările, dacă prin asta înțelegem că voiam să învăț mai mult, să capăt experiență. Dar după un anumit punct în carieră rezolvi lucruri, câștigi o reputație, piața vine la tine. Și nu mai alegi tu direcția, direcția te alege pe tine“, spune managerul.
Întrebat cum a fost convins de către acționari să accepte această poziție, Argentopoulos spune, luminându‑se, că Băneasa e un proiect „Wow“, așa cum era și cel de infrastructură din Grecia. Și poți citi pe fața lui atât admirația față de acționari, cât și un entuziasm veritabil față de proiect. E sigur că va reuși să facă tot ce își propune, și pare nerăbdător să facă lucruri, nu doar să asiste, așa cum se întâmpla când era în poziția de membru în boardurile diverselor companii. Revine la limbajul corporatist și spune ce își propune să facă la Băneasa: „Transformăm businessul pentru a deveni ceea ce noi considerăm a fi platforma necesară pentru ca proiectul să fie sustenabil si să crească în viitor în condițiile dezvoltate pe piață în ultimii ani, după începutul crizei“, explică managerul. Mai precis și mai direct, „trebuie să ne mutăm de la o perspectivă antreprenorială la una corporatistă, pur și simplu pentru că audiența noastră e una corporatistă și trebuie să vorbim pe limba ei“, spune Argentopoulos și, cumva, te simți ca la un spectacol. Dacă pentru managerul grec viziunea corporatistă este una obișnuită, pentru Proiectul Băneasa este o premieră.
DORINȚĂ ȘI REALITATE. Lui Argentopoulos i s‑a propus să se ocupe de afacerile imobiliare în vara trecută, dar a preluat poziția de manager la începutul acestui an. A făcut un plan de strategie care a fost aprobat de către acționari și a început deja implementarea lui. „Ai nevoie nu doar de proceduri, dar și de rapoarte financiare standardizate la nivel internațional. Toate aceste lucruri înseamnă transformări importante la nivel de companie“, detaliază el. Înseamnă centralizarea departamentelor financiar, legal și de dezvoltare a unui grup de companii. Vor fi păstrate unitățile de business, dar vor fi centralizate departamentele de suport: leasing, marketing și mentenanța clădirilor. „Trebuie să se știe clar cine răspunde exact și pentru ce anume“, precizează el. Și explică, din nou, lucruri ce țin de organizarea și de structura unei corporații: când ai două modele de business (unul fiind mallul și celălalt cinematograful), nu poți face marketing și vânzări în cadrul unui departament numit „comercial“.
Și mai spune, cu zâmbetul care nu‑i dispare de pe buze, că o parte din aceste lucruri le‑a făcut deja în cele șase luni de când a preluat funcția, șase luni în care a stat departe de presă. Așa că nu vorbește „despre dorințe, ci despre realități“. Și despre intenții. Cum este cea existentă deja la nivel de plan făcut de arhitecți și specialiști în dezvoltare urbană de a „sparge“ cu străduțe zona comercială din proiect, de a construi încă 10.000 mp de retail, la care să se adauge o zonă de sport și spa de încă 10.000 mp, plus încă o zonă de 6.000 mp pentru distracții în familie. Toate acestea vor costa în jur de 40 milioane de euro, spune el, iar circa jumătate din sumă va fi acoperită de acționari. Și odată cu subiectul „finanțare“ revenim la scopul principal al lui Argentopoulos. „Obiectivul nostru nu e transformarea, acesta e mijlocul. Obiectivele noastre sunt rezultatele“, spune el și prin rezultate înțelege implicit un trafic mai mare, vânzări mai mari pentru retaileri, venituri mai mari pentru acționari și, evident, un apetit ridicat al potențialilor finanțatori și investitori. Targetul imediat este majorarea vânzărilor pe mp, de la 2.800 euro/mp/an la peste 3.000 euro/mp/an.
„Cuvântul‑cheie e sustenabilitate“, spune managerul, iar asta, în actualele condiții de piață, înseamnă schimbare. „Presupune să schimbăm modelul tradițional de business: «Eu sunt stăpânul, dețin un teren, un proiect și sunt regele lumii»“, crede el. Și mai crede că valoarea unui proiect este dată de numărul clienților săi și de banii pe care aceștia îi cheltuiesc acolo. „Trebuie să le oferim ceva relevant“, rezumă el, și spune că un proiect de succes este unul relevant, cu magazine relevante, chiriași relevanți, zonă de distracție relevantă. Ce anume va face să atragă vizitatori și din alte sectoare din București? Managerul spune că se va concentra pe zonele din apropiere. De exemplu, în loc să încerce să atragă la cinematograful deschis la sfârșitul anului trecut spectatori din sectorul 6, crede că e mai bine să ofere mai multe posibilități de distracție în familie locuitorilor din sectoarele 1 și 2, care sunt deja clienți ai mallului.
Fundamental, proiectul nu se va schimba. Doar va îmbrăca altă formă. Una mai plăcută pentru client, și e un lucru pe care Argentopoulos insistă să‑l sublinieze: o experiență cât mai bună posibil pentru toți clienții Proiectului Băneasa. Iar dacă nu e om de retail, după cum recunoaște, și învață acum ce înseamnă retail, este însă om de „customer care“, iar experiența pe care a căpătat‑o la Romtelecom în acest domeniu ar trebui să‑și spună cuvântul. Și tot la capitolul schimbare de formă intră și faptul că de acum încolo nu vor mai fi promovate 3–4–5 branduri din proiect, ca până acum, ci unul singur: Proiectul în sine.
COMPETIȚIE LA ORIZONT. Mai ales că până acum, spune un consultant din piață, Băneasa Shopping City a avut marele avantaj de a nu avea concurență: a beneficiat într‑adevăr de ancore bune, de o poziționare bună pe piață, de un anumit tip de clienți. Dar din toamna anului viitor situația se va schimba. Raiffeisen Evolution, divizia de real estate a băncii austriece cu același nume, va deschide în zona Barbu Văcărescu‑Șoseaua Pipera un centru comercial pe care piața îl așteaptă cu sufletul la gură. Toate celelalte proiecte din zona de nord a Capitalei au fost amânate, anulate sau transformate în altceva decât malluri. Centrul comercial Victoria (zona Chitila), care trebuia să fie dezvoltat de fondul de investiții NEPI împreună cu compania australiană Benevo, a fost pus în stand‑by, deoarece NEPI, care urma să vină cu majoritatea fondurilor necesare, s‑a retras din proiect. Centrul comercial Colosseum, aflat tot în zona Chitila, ar fi trebuit să cuprindă și un mall, dar a rămas la stadiul de parc de retail, cu Carrefour și Leroy Merlin. La fel, se prefigurează că și proiectul israelienilor de la AFI, situat pe locul fostei fabrici Laromet, va fi mai degrabă un parc de retail, ancorat de Real și Dedeman.
Așadar, singurul competitor relevant este Promenada Mall – alături de care Raiffeisen Evolution a ridicat deja cu viteza luminii – un etaj pe săptămână – clădirea de birouri Sky Tower, care are 137 de metri și deține recordul de cel mai înalt turn din România. Promenada Mall este programat pentru deschidere în octombrie 2013, are 36.000 mp și este deja închiriat în proporție de 70% de companii precum Billa, Flanco, Intersport, Inditex, C&A sau H&M, ultimele trei companii închiriind spații de peste 1.500 mp. Grupul Inditex, după cum spune Argentopoulos, are în momentul de față cele mai mari vânzări per total în Băneasa Shopping City, următorul mall ca importanță pentru Inditex fiind AFI Palace Cotroceni. Iar o bună colaborare cu retailerii este esențială în creșterea vânzărilor și traficului Proiectului Băneasa. Este continuarea politicii introduse de fostul manager al zonei comerciale din Băneasa, Ali Ergun Ergen, care a convins retailerii nu doar să facă în permanență promoții, ci și să aducă în magazine colecții diferite față de alte centre comerciale. Este cazul H&M, care aduce în magazinul din Băneasa o colecție destinată clienților cu venituri medii și superioare pe care îi are mallul.
Și mai ales că până acum nu se punea problema finanțărilor la modul descris de Argentopoulos. Consultanții din piață spun că cea mai plauzibilă variantă în ceea ce privește Proiectul Băneasa ar fi o listare la o bursă străină, deși momentul nu pare a fi cel mai bun. În plus, majoritatea companiilor care s‑au listat la bursele din străinătate nu s‑au bucurat de un succes răsunător. Este o variantă similară cu cea pe care și‑o propusese la un moment dat Dinu Patriciu: unirea sub o singură entitate a tuturor proprietăților imobiliare și listarea lor la Londra, lucru care nu s‑a mai întâmplat.
O altă variantă menționată de managerul grec, cea de joint venture, este destul de puțin probabilă, la fel ca și cea a unei vânzări parțiale din proiect. Motivele sunt simple: fondurile de investiții străine care au finanțarea necesară și putere pentru a cumpăra astfel de asseturi consideră în acest moment că piața românească este prea puțin interesantă, iar antreprenorii români sunt considerați imprevizibili. La asta se adaugă prețurile destul de mari ale proprietăților, în multe cazuri nejustificate. La o evaluare la prima vedere, Băneasa Shopping City ar valora, conform estimărilor consultanților, în jur de 300–350 milioane euro. Mai exact, doar pentru mall potențialul cumpărător ar trebui să scoată din cont o sumă astronomică pentru acest moment și pentru această piață. Trebuie să precizăm că recordul în materie de tranzacții imobiliare îl deține clădirea de birouri America House, vândută de către omul de afaceri Shimon Galon cu 120 milioane euro francezilor de la AEW Europe. Totuși, să nu uităm că acționarii Băneasa au reușit să vândă către gigantul IKEA magazinul pe care îl operau în cadrul Proiectului în regim de franciză.
VIZIUNE NESCHIMBATĂ. Un britanic, un turc și un grec. Sau în limbaj de real estate, „the developer, the retail guy, the manager“. Nu e nici un fel de banc. E o evoluție a Proiectului Băneasa. Mai întâi, a fost Michael Lloyd, cel care a pus pe picioare proiectul și a supervizat construcția. A urmat Ali Ergun Ergen, cel care s‑a ocupat inițial de mall și apoi de toată zona comercială. Și în final Georgios Argentopoulos, cel care va îngloba sub umbrela Băneasa toate afacerile din real estate ale acționarilor. Deși detaliile s‑au schimbat, viziunea a rămas aceeași: o permanentă adaptare la piață, o permanentă extindere a Proiectului, o permanentă strategie pe termen lung. Creierul este același.
