„În perioada ianuarie-iunie 2009 rata de schimb a variat între 4,02 lei/Euro şi 4,20 RON/Euro, cu un vârf de 4,31 lei/euro în primul trimestru. Comparativ cu rata de schimb înregistrată la sfârşitul semestrului I 2008, când raportul lei/Euro era de 3,64, devalorizarea leului a fost semnificativă. Astfel, efectul scăderii preţurilor exprimate în euro a fost temperat sau chiar anulat în unele cazuri de devalorizare a monedei naţionale”, se arată în studiul BNP Paribas Real Estate.
Costul ridicat al finanţării a restrâns foarte mult numărul clienţilor eligibili pentru acordarea de credite ipotecare, fiind reflectat în ritmul de creştere a valorii creditelor acordate pentru achiziţionarea de imobile.
„Potrivit BNR, rata medie a dobânzii anuale efective pentru credite ipotecare la sfârşitul semestrului era de 11,89% pentru credite acordate în lei şi de 9% pentru cele acordate în euro. Comparativ cu aceeaşi perioada a anului trecut, creşterea dobânzilor este semnificativă, însă cel mai înalt vârf de creştere s-a înregistrat în ianuarie 2009”, se mai spune în documentul citat..
Un alt efect al creşterii costurilor de finantare îl constituie reducerea numărului de precontracte de vânzare-cumpărare ce se vor finaliza şi, implicit, creşterea numărului de apartamente disponibile oferite de dezvoltatori.
„În prezent piaţa rezidenţială este favorabilă cumpărătorilor prin prisma reducerilor de preţ şi a flexibilităţii dezvoltatorilor, potenţialii clienţi fiind, aproape în exclusivitate, interesaţi de locuinţele aflate în stadii avansate de construcţie. Ansamblurile aflate în stadiul de proiect se confruntă cu lipsa de interes a cumpărătorilor, aceasta fiind cauzată de întârzierile în finalizarea unora dintre proiectele anunţate şi de mediatizarea unor neînţelegeri între dezvoltatori şi clienţii finali cu privire la calitatea finisajelor, apariţia unor costuri suplimentare, etc”, potrivit BNP Paribas Real Estate..
De asemenea, în studiu se precizeză că noile condiţii de pe piaţa rezidenţială au determinat modificări majore în structura cererii comparativ cu 2008. În prezent, pe segmentul locuinţelor noi, cererea efectivă solvabilă provine în principal din partea populaţiei tinere (între 30 şi 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.500 Euro pe gospodărie, necesare pentru obţinerea creditelor ipotecare.
„Totuşi, comparativ cu ceilalţi ani, a crescut numărul cumpărătorilor care plătesc întreaga sumă fără finanţare bancară sau platesc un avans mai consistent pentru a evita ratele lunare mai mari. Mai mult, tranzacţiile sunt realizate aproape în exclusivitate de către clienţii care au deja o locuinţă şi doresc îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. De asemenea, o parte reprezentativă din familiile cu venituri lunare de peste 1.000 – 1.500 euro/luna şi care nu se încadrează pentru obţinerea unui credit ipotecar dar care pot susţine plata unei chirii medii lunare de minim 400- 600 euro sau a unei rate direct către dezvoltator, pot reprezenta cererea efectivă pe piaţa rezidenţială”, conform datelor BNP Paribas Real Estate.
Experţii imobiliari BNP Paribas Real Estate consideră că în lunile ce vor urma nu se aşteaptă modificări semnificative ale condiţiilor de piaţa comparativ cu situaţia actuală. Chiar dacă vor fi implementate unele măsuri pentru stimularea şi susţinerea directă a cererii, efectele acestor acţiuni nu se vor resimţi imediat în piaţă. Cei mai importanţi factori care acţionează direct asupra segmentului rezidenţial sunt raportul venituri-cheltuieli per gospodarie, reflectat în nivelul veniturilor disponibile pentru achiziţia de bunuri cu folosinţă îndelungată precum bunurile imobiliare, structura cheltuielilor gospodăriilor, cursul de schimb euro-leu, politica fiscală şi, nu în ultimul rând, factorul psihologic determinat de incertitudinea cu privire la obţinerea unor venituri stabile pentru o perioada mai îndelungată.
De asemenea, cererea nu va înregistra o noua creştere în condiţiile în care există discrepanţe între puterea de cumpărare a populaţiei şi nivelul preţurilor solicitate, dublate de o diferenţă majoră între aşteptările clienţilor şi oferta dezvoltatorilor.
Potrivit BNP Paribas Real Estate, investitorii privaţi şi alşi jucători din domeniul imobiliar doresc în prezent să îşi vândă portofoliile, creând premizele pentru dezvoltarea pieţei secundare. Ca o consecinţă se estimează că numărul total de unităţi oferite spre vânzare şi închiriere pe piaţa secundară vor compensa o parte din numărul de locuinţe care nu vor mai fi finalizate de către dezvoltatori.
