Casa Poporului este, însă, de departe, cea mai valoroasă clădire din patrimoniul statului, evaluată la până la două miliarde de euro.
Necesitatea acoperirii deficitului bugetar, dar şi nevoia de lichidităţi ar putea aduce statul român în faţa unei soluţii mai puţin uzitate la nivel european: vânzarea în sistem lease-back a clădirilor din patrimoniu, ceea ce ar putea aduce pe termen scurt sute de milioane sau chiar miliarde de euro. Există investitori interesaţi de preluarea unor astfel de clădiri, care consideră că statul este chiriaşul ideal, însă analiştii spun că acest sistem s-ar putea dovedi prea scump.
Omul de afaceri Dinu Patriciu punea această soluţie pe masa publică, într-un interviu acordat MONEY.ro, susţinând că ar cumpăra clădirea Guvernului şi că vânzarea în sistem lease-back a clădirilor statului este o idee fezabilă.
“Aici nu depinde de preţ, ci de cât eşti dispus să plăteşti în următorii 20 de ani, de chiria pe care o plăteşti şi care e echivalentă cu dobânda unui credit. Tu stabileşti preţul. Pentru că un chiriaş de încredere cum e statul e dorit de orice manager de fond imobiliar”, spunea recent cel mai bogat român.
Ministerul Culturii, de exemplu, are un sediu finalizat recent, cu o suprafaţă construită de 7400 de metri pătraţi. Specialiştii spun că se poate ajunge la un preţ de vânzare de 2.500 de euro pe metrul pătrat. Doar pe clădire s-ar putea obţine 18,5 milioane de euro. Pentru comparaţie, în clădirile de birouri din nordul Capitalei chiria lunară este de 15-17 euro/mp. O suprafaţă de 7.400 mp ar putea fi închiriată cu o sumă lunară cuprinsă între 88.000 şi 125.000 de euro.
Analiştii imobiliari spun că valoarea acestor clădiri nu a fost afectată de criză.
“Sunt clădiri situate în zone foarte bune şi proprietăţile din astfel de zone au fost cel mai puţin afectate de criză. Oricum, acestea au fost concepute ca şi clădiri de birouri, deci cei care le-ar cumpăra le-ar folosi în acelaşi scop, dat fiind că este greu să li se schimbe destinaţia”, spune analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu.
Palatul Victoria este pentru români locul în care se iau deciziile importante, care le afectează viaţa. Pentru un investitor poate fi o oportunitate, mai ales în timp de criză. Clădirea are o suprafaţă de 26.000 de metri pătraţi. Analiştii imobiliari spun că preţul care s-ar putea obţine ar fi între 2000 şi 2.500 de euro per metru pătrat. S-ar ajunge la un preţ de 52.000.000-65.000.000 de euro doar pentru clădire. Pentru un teren de 5.000 de metri pătraţi s-ar mai încasa 15.000.000 de euro.
Clădirea Guvernului nu este, însă, cea mai valoroasă proprietate.
Casa Presei Libere, deşi nu este utilizată exclusiv de stat, ci are şi chiriaşi privaţi şi, deci, un alt statut, ar aduce mai mulţi bani. Clădirea are o suprafaţă construită de 175.000 de metri pătraţi. Unii experţi avansează un preţ de 1.000 de euro/mp, deoarece clădirea nu a fost modernizată. Alţii sunt mai optimişti şi vorbesc despre un preţ de peste 2.000 de euro/mp.
“Este o clădire în care în unele puncte s-au mai făcut modernizări, ceea ce a crescut valoarea”, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist. Numai pentru clădire s-ar încasa în intervalul generos de 175.000.000- 350.000.000 de euro, în acest context. La aceste valori s-ar adăuga terenul, care ar valora peste 230 de milioane de euro. Astfel, valoarea acestei proprietăţi ar putea depăşi 500 de milioane de euro.
Clădirea în care îşi desfăşoară activitatea Ministerul Transporturilor reprezintă o altă proprietate de valoare. Chiar dacă nu este considerată o clădire cu finisaje deosebite, analiştii imobiliari spun că prin dimensiuni poate aduce un venit consistent din vânzare. Clădirea are o suprafaţă de peste 70.000 de metri pătraţi. Analiştii imobiliari avansează un preţ de 1.700-2.000 de euro/mp. În aceste condiţii, numai cădirea ar ajunge la peste 120 de milioane de euro. Terenul ar putea fi vândut cu 2.500 euro/mp.
Şi municipalitatea dispune de proprietăţi valoroase. Despre sediul Primăriei Capitalei este prematur să discutăm dat fiind că se vor începe lucrări de consolidare. Chiar şi aşa, specialiştii spun că s-ar putea obţine 3.000 de euro/mpc.
Palatul CEC a fost evaluat în anul 2006 la aproximativ 24 de milioane de euro. “Sunt clădiri speciale, cu valoare arhitecturală deosebită, în cazul cărora nu se poate aplica valoarea pe metrul pătrat ca în cazul unei proprietăţi obişnuite”, spune Liviu Ureche.
“Nu o întrevad ca o soluţie fezabilă fără un suport politic semnificativ. Operaţiunea de lease back nu este încă consacrată legislativ. Cu atât mai puţin pentru imobile aflate în proprietatea statului. Codul civil recent adoptat însă, neintrat încă în vigoare şi în orice caz neaplicabil unor astfel de imobile, reglementează o instituţie similară. Ea presupune în esenţă că proprietarul iniţial devine chiriaş, redevenind, dacă exercită această opţiune, la un anumit termen, proprietar”, spune Adrian Bulboacă, managing partner al casei de avocatura Bulboacă şi asociaţii.
Vânzarea în sistem lease-back presupune ca proprietarul unui imobil să îl vândă, urmând să utilizeze ulterior spaţiul în calitate de chiriaş. Acesta poate să redevină proprietar la finalul perioadei de leasing. La nivel local, cea mai mare tranzacţie de profil, derulată, însă, între două entităţi private, a fost vânzarea hotelului Novotel din Capitală, de către grupului Accor către divizia de imobiliare a Erste.
Lease back-ul nu este considerat de analişti a fi o iniţiativă fericită. “Leasing-ul este o metodă de finanţare mai scumpă decât creditul bancar, deoarece normele de creditare sunt ceva mai lejere. Autorităţile ar putea să se gândească la această variantă doar dacă nu ar mai avea unde să se împrumute mai ieftin”, spune expertul imobiliar Ion Radu Zilişteanu. Acesta mai ridică o problemă:
“Cele mai valoroase active au rămas activele imobiliare. În cazul unui credit Guvernul nu poate garanta decât cu ce are el. Dacă vinde aceste active, cu ce mai garantează? Când o municipalitate scoate emisiuni de obligaţiuni garantează cu proprietăţi imobiliare ăi fluxuri de taxe şi impozite care vor fi încasate. Dacă aceste fluxuri se reduc sau nu mai vin, atunci garantează cu proprietăţile imobiliare”.
Vezi materialul pe această temă de la Realitatea TV
Urmăreşte emisiunile TMC şi toate ştirile video pe WEBTV
