Finanţarea construcţiei locuinţelor ANL destinate închirierii va putea fi asigurată şi de către investitorii privaţi, după ce Guvernul a aprobat miercuri un program privind construirea de locuinţe cu capital privat.
Preşedintele Asociaţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO), Laurenţiu Plosceanu, este rezervat în privinţa acestui proiect, afirmând că reacţia investitorilor va fi influenţată de dezgheţarea pieţei imobiliare.
Totodată, iniţierea unor proiecte noi este condiţionată şi de ritmul în care vor reuşi băncile să-şi lichideze portofoliul de active imobiliare preluate după venirea crizei.
„Nu ştim care ar fi argumentul economic pentru un investitor privat care să genereze implicarea în acest tip de proiecte”, a spus şeful ARACO, punctând că apetitul acestora pentru proiecte de parteneriat public-privat după ultimele modificări legislative este oricum unul redus.
Cuantumul chiriei pentru o locuinţă nu poate fi mai mare de o treime din salariul mediu net pe economie, dar nu mai mic decât valoarea stabilită de amortizarea locuinţei pe perioada normată de viaţă. Jumătate din încasările din chirii vor merge la bugetul de stat, 30% revine investitorului privat şi 20% ANL.
Cum salariul mediu net pe economie este de circa 1.600 de lei (circa 366 de euro), chiria nu poate trece de 122 de euro. Din această sumă, doar 30% îi revine lunar dezvoltatorului, respectiv sub 37 de euro. Astfel, firma care construieşte apartamentul va câştiga din închirierea acestuia sub 450 de euro pe an, ceea ce înseamnă venituri de mai puţin de 4.500 de euro în zece ani.
„Realist ar fi ca ponderea din chirii care revine investitorului să fie de 50-60%, în ideea că vor mai creşte salariile. Dacă rămâne la 30%, nu este tentant pentru investitori să-şi asume riscuri. Este posibil ca proiectul să devină interesant peste câţiva ani, în condiţiile unui avans al salariilor”, a declarat Cristian Erbaşu, preşedintele Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii (FPSC).
Costurile pentru construcţia unui apartament de 50 de metri pătraţi, incluzând cheltuielile financiare dar exceptând terenul, se ridică la aproximativ 30.000 euro, pe o perioadă de 25 de ani, a adăugat omul de afaceri, care este acţionar al unui grup de firme specializat în industria construcţiilor.
Omul de afaceri israelian Yigal Zohar, care a construit prin intermediul mai multor firme circa 1.500 de apartamente în ultimii cinci ani în România, crede că noul proiect este fie o greşeală, fie este lipsit de logică.
„La asemenea încasări din chirii nu-ţi poţi recupera banii niciodată. Dacă ANL vrea să construim pentru el, o vom face cu cea mai mare plăcere, dar nu pentru încasări de 40 de euro pe lună. Pentru mai puţin de 200 de euro pe lună pentru un dezvoltator nu are sens afacerea, pentru că el vrea să îşi recupereze investiţia în zece ani”, a spus Zohar.
El a afirmat că nu crede, ci este sigur că firmele private nu vor fi tentate, în aceste condiţi, să participe la finanţarea construcţiei de locuinţe ANL.
Preşedintele dezvoltatorului imobiliar Impact, Dan Ioan Popp, se întreabă că dacă Guvernul declară că prin noul program urmăreşte „constituirea, la nivel naţional, a unui fond de locuinţe destinate închirierii la care să aibă acces cât mai multe persoane”, atunci de ce simultan are şi un program de vânzare a celor circa 28.000 de locuinţe ANL către actualii chiriaşi?
„Preţul de construcţie vizat în anexa noului program este de 450 de euro pentru un metru pătrat construit desfăşurat, adică circa 40.100 de euro pentru un apartament de două camere, în timp ce vânzarea unui apartament de două camere către actualul chiriaş se face la 26.950 euro, adică la un preţ încasat pe metru pătrat construit de 302 euro. În afară de pierderea a 146 de euro pentru fiecare metru pătrat la construirea propriu-zisă, trebuie adăugate şi costurile suplimentare (care pot fi considerate pierderi, deoarece nu le vor recupera în timp) ale autorităţilor publice locale, absolut necesare: costul terenului brut ocupat şi costul viabilizării până la limita terenului cu reţele de apă, canal, energie şi gaze, adică încă 134 de euro pe metrul pătrat pierderi pentru un apartament cu două camere”, a calculat Popp.
El a adăugat că trebuie adăugate costurile pentru finanţarea, proiectarea, transferul activelor, colectarea chiriilor, a întreţinerii şi a utilităţilor, care pot majora cu 40-80% costurile de construcţie. În felul acesta, spune Popp, se poate constata că noul program poate genera un deficit „programat” de circa 500 de euro pentru fiecare metru pătrat de locuinţă destinată închirierii.
„Din noul program rezultă că pentru un apartament cu două camere chiria maximă este de doar 111 euro, adica 1.332 de euro pe an, care reprezintă din valoarea platită doar pentru construire (40.100 euro) circa 3,32%. În realitate, pierderea este mai mare, deoarece din chirie 50% merge la stat, 20% la ANL şi….30% la investitor”, a afirmat dezvoltatorul imobiliar.
Acesta a arătat că dacă se vând cele 28.000 de locuinţe ANL, actualmente închiriate, se pot încasa 754 de milioane de euro. Potrivit lui Popp, dacă statul vrea să construiască alte 28.000 de locuinţe, conform noului program, trebuie cheltuiţi 1,1 miliarde de euro pentru construire, 252 milioane de euro pentru viabilizare şi încă circa 560 de milioane de euro pentru finanţarea, proiectarea, transferul activelor şi colectarea chiriilor, întreţinerii şi utilităţilor, adică în total 1,9 miliarde de euro.
„Concluzionez că programul este o modalitate legalizată ca, după ce ANL vinde locuinţe ieftin, să fie realizate altele la un preţ de aproape trei ori mai mare, întreaga pierdere fiind a statului (bugetul central şi cele locale), adică a tuturor românilor”, a mai spus Popp.
