R : În conformitate cu informaţiile pe care le am eu, până în momnetul de faţă s-au făcut sub 100 de tanzacţii în Bucureşti şi alte opt oraşe din ţară. Dintre băncile care au semnat deja convenţia cu Fondul de Garantare pentru IMM-uri, credite se pare că doar vreo trei au început să dea, din motive diverse. În primul rând, trebuie făcută o adaptare a regulamentelor de creditare ale băncilor la noile realităţi impuse de programul „Prima casă”. Este vorba despre parametrii tehnici. Trebuie adaptate regulamentele pentru un avans minim de 5%, dar şipentru faptul că, de exemplu, nu există comision de rambursare anticipată, comision pe care îl aveauu majoritatea băncilor. După aceea, acest regulament modificat trebuie trimis în teritoriu, unde este necesară şi o instruire a ofiţerilor de credit în legătură cu modificările aduse. Pe de altă parte, există plutonul de şapte bănci care nu au semnat această convenţie cu fondul, dintre care una, ING Bank, a ieşit. Au rămas şase. Eu am făcut un calcul cu sumele pe care băncile le-au anunţat ca disponibile pentru program, 1,4 miliarde de euro.
În acest pluton se găseşte BCR care a licitat cel mai mult, dar şi alte bănci din top zece. Însumat, aceste şapte bănci reprezintă 42,5 % din capitalul promis a fi angrenat în acest program de către bănci. Este mult, deja îmi sună a semieşec. Întâlnirea de ieri la care premierul Emil Boc i-a convocat pe bancherii care nu au semnat convenţia l-a învăţat pe domnul Boc un lucru extrem de simplu, este concluzia unui binecunoscut banc care spune „Ai văzut măi ninja că nu e ca-n filme?”. Domnul Boc credea că este suficient ca domnia sa să dorească şi să comande un lucru, pentru ca acel lucru să se şi întâmple, iar dânsul să-l trâmbiţeze triumfalist pe toate posturile de televiziune. De această dată, departamentele juridice ale băncilor care nu au semnat, ca şi casele de avocatură angajate să studieze această convenţie, au găsit multe încurcături juridice care trebuiau descurcate şi pe bună dreptate aceste bănci nu au răspuns unei comenzi guvernamentale ci au analizat oportunitatea de a semna această convenţie în condiţiile date şi au decis să nu semneze dacă aceste aspecte nu sunt rezolvate.
Î: Ce înseamnă pentru program rezolvarea problemei apartamentelor noi care sunt deja ipotecate? Vor exista bănci care vor încerca să direcţioneze clienţii pentru către proiectele rezidenţiale finanţate de către aceste bănci?
R: Este un aspect important care trebuie rezolvat în aceste zile. Este vorba despre situaţia unui dezvoltator care a contractat un credit corporatist pentru construirea unui ansamblu rezidenţial şi drept urmare acele locuinţe sunt ipotecate. Un client care vrea o locuinţă prin „Prima casă” nici nu se poate gândi să cumpere pentru că prin ordonanţa şi normele pentru program este interzisă ipoteca de rangul doi. Peste 80% dintre unităţile locative care s-ar putea integra în „Prima casă” sunt în această situaţie.
Dacă această problemă nu va fi reglementată, beneficiarii se vor îndrepta spre locuinţele vechi şi nu asta era esenţa programului, ci să se dea un impuls economiei reale, iar dacă se tranzacţionează locuinţe vechi acest impuls nu există, sau există doar în măsura în care proprietarul care vinde locuinţa bagă banii în economia reală. În ceea ce priveşte partea a doua a întrebării, cu siguranţă că poate exista o astfel de încercare de influenţare şi nu ar fi de blamat. Banca are interesul ca business-ul să-i meargă, mai ales că băncile nu câştigă foarte mult prin „Prima casă”.
Î: Care ar mai fi alte lipsuri ale programului?
R: O altă hibă a programului, majoră, este că Guvernul, fără să-şi facă o evaluare, a pus la bătaie 100 de milioane de euro pentru a garanta credite de un miliard de euro, pe un principiu spus de domnul Boc că rata creditelor ipotecare performante nu va depăşi 10%. E adevărat că la creditele ipotecare care s-au dat de către bănci rata creditelor neperformante este foarte mică, în jur de 1%. Dar să nu uităm că suntem în condiţii speciale, condiţii de criză, în care nesiguranţa locului de muncă planează deasupra capetelor multor români şi ne-am putea aştepta la o rată neperformantă mult mai mare decât la creditele ipotecare standard. „Prima casă” induce mai multe tipuri de discrimnări. Faptul că cineva a moştenit o fracţiune dintr-un imobil de la bunicul de la ţară îl descalifică din acest program. O altă discriminare este aceea că programul poate fi aplicat doar celor care la 4 iunie 2009, la care Ordonanţa de Guvern a intrat în vigoare, nu aveau o locuinţă.
Cineva care înstrăinează o locuinţă după această dată şi ar vrea să apeleze la program nu o poate face. Ar trebui ca solicitantul să nu aibă o locuinţă în momentul în care aplică.
Î: Va influenţa acest program preţurile de pe piaţa imobiliară?
R: În ceea ce priveşte consecinţele posibile pe piaţa imobiliară, părerea mea este că nu vor fi majore, pentru ca dacă ar fi să socotim că din miliardul de euro existent se vor da credite la nivelul maxim, de 60.000 de euro, înseamnă că s-ar putea da 17.000 de credite. Cum nivelul de tranzacţionare imobiliară înregistrat în fiecare an în România numără sute de mii de tranzacţii pe an, 17.000 raportat la sute de mii nu reprezintă foarte mult, deci nu va influenţa piaţa decât marginal. Pe de altă parte, eu cred că acest program va avea un efect de natură psihologică atât pentru reluarea activităţii de creditare, dar va fi şi un impuls de mărire a numărului de tranzacţii de pe piaţă. Criza actuală, cel puţin pe piaţa imobiliară, este o criză de încredere, şi foarte mulţi potenţiali cumpărători se mai aşteptă ca preţurile să mai scadă şi, ca orice investitor de pe orice piaţă în scădere, bursieră, imobiliară sau de altă natură, au interesaul de a identifica preţul de minim pentru a cumpăra bunul respectiv.
Asta este o caracteristică a momentului, faptul că există această aşteptare în piaţă, şi de altimnteri, ultimul târg imobiliar, primul dedicat programului „Prima Casă”, are următorul bilanţ: 15.000 de vizitatori, 9.000 de oferte imobiliare, 220 de antecontracte încheiate, dintre care majoritatea covârşitoare nu prin „Prima casă”.
Aici vedem care este interesul: există, dar doar informativ, nu şi de a tranzacţiona rapid. În ceea ce priveşte preţurile, există tentative de modificare din partea proprietarilor şi exemplul clasic este cel al apartamentelor cu două şi trei camere din cartierele de la periferia Bucureştiului. Cele cu două camere erau în jur de 50.000 de euro şi proprietarii încearcă să le urce la 60.000 de euro, dar există şi contrariul, la cele cu trei camere care erau în jur de 70.000 şi pentru care proprietarii au redus preţurile penru a intra în program. Acestea sunt preţuri cerute. La un număr atât de mic de tranzacţii, sub 100 în momentul de faţă, este greu de crezut că vor putea influenţa decisiv piaţa.
Î: Cum vor evolua preţurile apartamentelor noi?
R: Este o discuţie puţin mai lungă pentru că trebuie să analizăm componentele preţurilor. cele trei componente principale: terenul, utilităţile şi construcţia. La acestea se adaugă marja dezvoltatorului. Dacă dezvoltatorul a cumpărat terenul într-o perioadă când preţurile erau jos, şi-a putut mări marja de profit şi îşi poate permite să micşoreze preţul.
Dacă dezvoltatorul a găsit utilităţile în apropiere de locul în care construieşte, pentru el nu mai e la fel de costitsitor să tragă utilităţile decât dacă ar fi fost la mare distanţă. Şi de aici a putut să-şi crească marja de profit. Cei care se găsesc într-o astfel de situaţie îşi permit să reducă preţurile mai mult. Aici intervine un alt aspect. Dacă dezvoltatorul a făcut un credit corporatist pentru a construi, atunci banca nu îi permite să coboare sub un anumit nivel pentru că astfel nu ar mai putea rambursa creditul. Banca îi impune să nu scadă preţul sub o anumită limită. Un lucru este foarte interesant: puţini dezoltatori au înţeles că în această perioadă de criză îşi pot permite să vândă în pierdere, chiar dacă acest lucru ânseamnă a vinde şi a rămâne în piaţă pentru a începe noi dezvoltări, la noile niveluri de preţuri.
Î: Este mai bine să se facă un credit în euro, sau în lei?
R: Cu siguranţă EURIBOR-ul va creşte. Acum un an şi ceva, înainte de criză, EURIBOR la trei luni era 5,3%, acum e puţin peste 1%. De îndată ce semnele crizei se vor atenua, cu siguranţă că dobânzile de politică monetară, atât din SUA cât şi din Europa, mă refer la Banca Centrală Europeană, nu vor rămâne la nivelurile scăzute de acum, şi în consecinţă EURIBOR-ul va creşte.
Am recomandat şi până acum euro din mai multe motive. Nivelul de dobândă la euro este acum de 5,2%, iar nivelul de dobândă în lei este ROBOR la trei luni, plus 2,5 %. ROBOR este 9,3%, deci cu totul înseamnă o dobândă de circa 12%. Având în vedere că banca centrală are o saltea financiară destul de consistentă de la FMI, probabil că va fi capabilă să menţină cursul, deci nu cred că există un risc valutar accentuat decât într-o singură situaţie, cea în care din cauza derapajelor economice care au condus la depăşirea cu mult a cifrelor de deficit bugertar şi contracţie economică angajate cu instituţiile financiare internaţionale cu care s-a făcut acordul să nu mai putem continua acordul. Mai precis, dacă la sfârşitul lunii prezente când o delegaţie a FMI va veni să evalueze evoluţia economică a României va spune că Fondul nu este de acord cu rectificarea bugetară care să prevadă un deficit mai mare decât cel angajat şi acordul cu FMI ar pica, atunci sigur că riscul valutar va fi mare. Dar dacă acest lucru nu se va întâmpla, şi eu am credinţa că nu se va întâmpla, iar FMI-ul va manifesta înţelegere deoarece nu este o situaţie particulară a României, ci este o situaţie regională şi globală în cele din urmă, dobânda este mult mai atractivă la euro.
Nu e mai puţin adevărat că ROBOR la trei luni, faţă de care se calculează dobânda în lei, are o perspectivă descrescătoare. Şi dobânda la lei va scădea, dar nu aşa rapid, până la intrarea României în zona euro, când toate aceste credite vor fi în euro. Eu cred că este bine să se ia un credit în euro
Î: În condiţiile în care acest program nu reprezintă cea mai profitabilă afacere pentru o bancă, de ce totuşi s-au înscris atâtea bănci?
R: Este un program care nu asigură cine ştie ce profituri, în condiţiile în care resursele atrase sunt scumpe. Băncile au făcut o politică agresivă de încurajare a economisirii, care s-a manifestat prin oferirea unor dobânzi mari. La lei au ajuns la nivelul de 15%, iar băncile dau creditele în lei cu 12%. Resursele sunt scumpe şi rare, pentru că una dintre consecinţele majore a crizei a fost criza de lichiditate, şi băncile mamă ale băncilor din România, având probleme de lichiditate, n-au mai putut credita ieftin sucursalele de aici. În consecinţă, deoarece resursele sunt scumpe, nu e o afacere. Dar băncile au mizat pe atragerea de noi clienţi: atragi clientul cu „Prima casă” şi îi vinzi şi alte produse, precum carduri, asigurări, finanţări prin leasing, şi altele, pentru că o bancă e în centrul unui sistem financiar complex. Este un lucru foarte important în momentul de faţă pentru bănci. Pe urmă este publicitatea gratuită, pentru că o să se vorbească mult despre acest program şi despre băncile care participă.
Sunt bănci care au licitat 5 milioane de euro, ceea ce e foarte puţin, altele 10 sau 20 de milioane. Cele care au licitat cinci milioane de euro ce alt interes au avut decât marketingul? Un al treilea element pe care au mizat băncile, mai ales la creditele în euro, iar unele acordă credite doar în euro, este creşterea EURIBOR, care cu siguranţă se va întâmpla. Dacă EURIBOR ar reveni la nivelul de 5,3%, înseamnă că dobânda s-ar duce la peste 9%, ceea ce pentru bănci este interesant. Deci băncile au avut suficeinte motive să intre în „Prima casă”.
