Piața imobiliară, în transformare
Zonele din apropierea marilor orașe au devenit în ultimii ani o alternativă tentantă pentru cumpărătorii interesați să facă o achiziție prezentând unele avantaje: prețuri mai mici, suprafețe de multe ori mai generoase și oportunitatea de a avea propria oază de liniște.
Imobiliare.ro a analizat cererea pe segmentul de case în cazul localităților poziționate în imediata apropiere a orașelor București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov, alături de evoluția ofertei și de tendințele înregistrate în materie de prețuri în prima parte a anului 2024.
„Oferta rezidențială din periurban s-a dezvoltat treptat ca alternativă de locuire, inițial la numărul limitat de case din interiorul orașului, pentru a atinge punctul culminant în pandemie când a început să rivalizeze cu apartamentele pe segmentul familiilor cu copii. De atunci, aceasta s-a diversificat, incluzând astăzi case individuale, duplexuri, triplexuri sau case înșiruite. Dacă avantajul inițial al ofertei în periurban a fost spațiul, astăzi vorbim tot mai mult de prețuri comparabile cu cele ale apartamentelor noi cu 3 și 4 camere situate în oraș.
De remarcat este, totodată, faptul că noile aglomerații periurbane atrag după sine o serie de investiții precum școli private și grădinițe, centre comerciale sau mari retaileri, iar în anumite cazuri autoritățile contribuie la dezvoltarea infrastructurii de transport în comun sau la amenajarea pistelor pentru biciclete. Avem astăzi în periurban comune cu zeci de mii de locuitori, celebre fiind Florești lângă Cluj, Giroc și Dumbrăvița lângă Timișoara, ecosisteme întregi care tind să devină o alternativă viabilă pentru orașul de 15 minute”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Potrivit analizei, cumpărătorii găsesc cele mai scumpe case de vânzare la marginea orașului Cluj-Napoca și în imediata apropiere a Bucureștiului. Singurele două localități unde metrul pătrat se vinde cu prețuri ce depășesc pragul de 2.000 de euro sunt Feleacu și Sălicea, ambele din județul Cluj. Acestea dominau topul național și anul trecut, dar pe atunci prețurile abia depășeau 1.900 euro/mp.
Cei care vor să se mute la marginea Capitalei plătesc cel mai mult pentru proprietățile situate în nordul orașului, în Voluntari. Similar, casele cele mai scumpe pot fi găsite în nordul Timișoarei, în Dumbrăvița, în timp ce în cazul Brașovului găsim locuințe la cele mai mari prețuri în Cristian.
Oferta extrem de variată din zona București-Ilfov face ca și unele dintre cele mai ieftine proprietăți din zonele periurbane ale marilor orașe să poată fi găsite tot în apropierea Capitalei, în zona de sud, cu doar câteva excepții.
Plătesc cel mai puțin cumpărătorii care aleg o casă în apropierea Brașovului, dacă se orientează spre locuințele din Codlea. În acest caz, metrul pătrat se vinde cu un preț mai mic de 1.000 de euro. O alternativă pentru cei cu bugete reduse poate fi și Tărlungeni.
Cele mai ieftine zone din Timișoara
Cumpărătorii care vor să se mute la casă lângă Timișoara, dar nu vor să plătească mult pentru a-și schimba domiciliul ar trebui să-și orienteze căutările spre Sânmihaiu Român sau Remetea Mare. Anul trecut, existau mai multe variante ieftine pentru cei care îți doreau o proprietate la marginea orașului de pe Bega.
Cele mai scumpe case vechi, deci construite înainte de 2020, pot fi găsite în Feleacu (Cluj). Prețul mediu solicitat pentru aceste proprietăți ajunge la 2.457 euro/mp.
Cele mai scumpe case noi, finalizate începând cu 2020, pot fi găsite în Sălicea (Cluj). Proprietarii le scot la vânzare cu un preț mediu de 1.955 euro/mp.
Potrivit analizei, localitatea Berceni este campioană în ultimii ani în materie de ofertă, iar numărul proprietăților disponibile pentru cumpărători crește de la an la an. În primul trimestru din 2024, cei interesați să se mute la marginea Bucureștiului puteau alege din mai bine de 1.000 de case și vile aflate în Berceni.
Extinderea Magistralei de metrou M2 Pipera-Berceni cu încă o stație, Tudor Arghezi, și planurile de prelungire a acesteia cu încă trei stații în comuna Berceni fac din această zonă una atractivă în ochii potențialilor cumpărători. Numărul celor care s-au mutat deja în Berceni a crescut, de asemenea, constant în ultimii ani, cel mai nou recensământ indicând aproape 14.000 de locuitori.
Pasajul peste Centura Bucureștiului și cel peste Autostrada A0 sunt două proiecte majore de infrastructură din zonă gândite pentru a fluidiza circulația, dar probleme rămân în continuare pentru actualii locuitori și pentru cei care vin din alte zone aflate în apropiere și folosesc același traseu pentru a intra în oraș.
Zonele din jurul Bucureștiului sunt cele mai scumpe
Topul național în materie de ofertă de case și vile localizate în zonele periurbane ale marilor orașe este dominat de localitățile din jurul Bucureștiului. Șapte din primele 10 poziții sunt ocupate de acestea. Potrivit datelor Imobiliare.ro, circa 3.000 de proprietăți concentrate în sudul, vestul și nordul orașului au fost disponibile în piață în primul trimestru.
Există doar trei excepții – două localități de pe raza județului Timiș și una din județul Cluj.
Județul Timiș este reprezentat de Moșnița Nouă – care ocupă chiar poziția secundă în clasament cu aproape 770 de proprietăți, și Dumbrăvița – care se clasează pe locul al patrulea cu circa 630 de proprietăți. Aceleași localități se găseau în top 10 și anul trecut, pozițiile lor erau însă inversate.
Județul Cluj este reprezentat, de pe locul 8, de Florești care de-a lungul ultimilor ani a dat dovadă de o dezvoltare accelerată pe segmentul rezidențial nou. Și cei care optează să se mute aici ar putea, în viitor, să aibă parte de conexiuni mai rapide cu punctele de interes din oraș prin magistrala de metrou la care ar urma să aibă acces conform planurilor autorităților locale.
Aproximativ 8.200 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile listate la vânzare în localitățile care au atras cel mai mare volum de căutări în primele trei luni ale anului în curs. Se poate observa însă o ușoară scădere a cererii comparativ cu perioada similară din 2023, când în mare parte spre aceleași zone se îndreptau aproape 8.500 de potențiali cumpărători.
Interesul în creștere venit din partea cumpărătorilor, alături de oferta extrem de variată de proprietăți noi disponibile local și de prețurile accesibile au propulsat Berceni de pe poziția a patra în clasamentul celor mai dorite localități din zonele periurbane ale marilor orașe pe primul loc pe țară.
Popești-Leordeni reușește, totodată, să capteze mai mult atenția potențialilor cumpărători la începutul acestui an față de anul trecut și urcă de pe locul 11 pe 7 în topul național.
Distribuția cererii ne poate oferi, totodată, câteva informații despre profilul cumpărătorului interesat să părăsească Bucureștiul și să se mute la casă la marginea orașului. La începutul lui 2023 când situația pe piața de creditare era una destul de tulbure, iar inflația se menținea la un nivel înalt, cei mai mulți potențiali cumpărători căutau o proprietate în Corbeanca sau în Otopeni. O achiziție făcută aici promite de multe ori un stil de viață mai bun, la standarde mai ridicate, dar și cu costuri mai mari. Majoritatea celor care își orientau căutările aici era formată, astfel, cel mai probabil, din persoane cu venituri peste medie, care nu își bazau achiziția pe finanțarea pe care ar fi putut să o obțină din partea unei bănci sau care nu ar fi întâmpinat dificultăți în obținerea finanțării.
Avansul semnificativ apărut la nivelul cererii pentru proprietățile din Berceni sau Popești-Leordeni, pe care le găsim în piață la prețuri mai accesibile față de cele aflate în alte zone de la marginea Bucureștiului, poate fi văzut ca încă un semnal de revenire a entuziasmului în rândul cumpărătorilor care anul trecut poate au avut dificultăți în accesarea creditelor sau au așteptat oferte mai bune din partea băncilor.
