Primul pas pe care trebuie să îl faceţi pentru a realiza un schimb imobiliar este acela de a ajunge la o înţelegere de principiu cu proprietarul apartamentului pe care vi-l doriţi.
În cazul în care trebuie să achitaţi o diferenţă pentru a realiza schimbul (vreţi să schimbaţi un apartament de două camere cu unul de trei, de exemplu), dar nu aveţi banii disponibili, atunci puteţi apela la un împrumut bancar.
Pentru a vă asigura că sunteţi eligibil pentru primirea creditului ipotecar, trebuie să mergeţi la bancă şi să discutaţi cu un ofiţer de credite, care va stabili plafonul maxim până la care vă puteţi împrumuta. De asemenea, se face şi evaluarea preţului din piaţă a imobilului ce se doreşte a fi trecut în proprietate.
După ce banca îşi dă acordul pentru împrumut, urmează încheierea contractului de schimb imobiliar la notariat, prin care părţile se înţeleg să facă schimbul. De asemenea, în contract este înscrisă diferenţa de preţ ce trebuie achitată pentru finalizarea schimbului şi modalitatea în care se vor vira aceşti bani.
Cu acest contract se merge apoi la bancă şi se face dovada schimbului imobiliar. Totodată, valoarea imobilului trecut acum în proprietate este considerat de către bancă drept avans la creditul ipotecar contractat.
Banca va face plata diferenţei în contul fostului proprietar, lucru ce va definitiva tranzacţia.
Pentru finanţarea diferenţei, mai există şi posibilitatea contractării unui credit de consum cu garanţii ipotecare. În acest caz, proprietarul imobilului cu valoarea mai mare îşi ipotechează locuinţa în favoarea celui care contractează creditul pentru achitarea locuinţei achite diferenţa. În momentul în care banca virează finanţarea, tranzacţia este încheiată.
Exemplu de schimb între un apartament cu două camere şi unul cu trei camere
- Apartamentul 1: 2 camere, valoare de piaţă de 60.000 euro
- Apartamentul 2: 3 camere, valaore de piaţă de 80.000 euro
Pentru efectuarea schimbului, cel care îşi doreşte apartamentul cu 3 camere trebuie să plătească diferenţa de 20.000 de euro.
Rata lunară pentru un credit ipotecar de 20.000 de euro pe 10 ani porneşte de la 230 de euro, iar cea pentru un credit pe 20 de ani porneşte de la 150 de euro.
În cazul creditului pe 10 ani, o familie cu doi membri trebuie să aibă un venit de minimum 2.100 lei pe lună, iar una cu trei membri trebuie să aibă un venit de 2.450 lei pe lună.
Pentru creditul pe 20 ani, veniturile lunare ale unei familii cu doi membri pleacă de la minimum 1.600 de lei, iar pentru o familie cu trei membri de la 1.950 de lei.
Antonio Zărnescu, general manager al Adviser Management Solutions, crede că numărul schimburilor imobiliare ar putea creşte dacă şi agenţiile şi-ar da interesul în acest sens.
„Schimbul imobiliar este un lucru bun, dar nu se întâmplă atât de des. Agenţiile nu sunt interesate să promoveze acest tip de serviciu din cauza comisioanelor mai mici. Dacă la o tranzacţie agenţia încasează atât de la cumpărător, cât şi de la vânzător un comision, când se efectuează un schimb imobiliar se plăteşte o singură taxă. La fel şi în cazul notarilor.”, a declarat acesta pentru Money.ro.
În opinia lui Zărnescu, schimbul imobiliar este o soluţie ideală pentru care vor să treacă la un apartament mai mare, sau dimpotrivă, la unul mai mic, pentru a reduce costurile, însă ca orice soluţie ideală este greu de atins. Deşi pare o piaţă de nişă cu potenţial mare, lipseşte un centralizator al datelor celor care vor să apeleze la această metodă.
În plus, trebuie ca cei doi proprietari care vor să accepte un schimb imobiliar să fie de acord cu zona, condiţiile, diferenţa de plată, lucru ce pe piaţa imobiliară românească se întâmplă mai rar. Antonio Zărnescu a vrut şi el să schimbe un apartament cu două camere pentru unul de trei, dar nu a găsit nici o ofertă compatibilă cu dorinţele lui.
„Am întâlnit foarte multe persoane care doreau un schimb imobiliar, iar potenţial există. Dacă s-ar apuca cineva să facă un sistem, o bază de date cu aceste anuntuţuri, ar fi o piaţă fantastică. Altul este raportul de negociere cu cineva care vrea sa facă schimb, faţă de unul care vinde. De asemenea, costurile tale ar fi mai mici, iar problema cu eliberarea apartamentului nu e la fel de complicată ca şi în cazul în care vrei să vinzi şi pe urmă să cumperi”, ne-a mai declarat Zărnescu.
Citeşte şi: Ce trebuie să ştii când faci un credit
